Команды

 

Особенности договора аренды торговых площадей

 

Как правило, договор аренда бутика павлодаре в торговом центре (далее – ТЦ) представляет собой многостраничный «фолиант» с большим количеством приложений. Причем 50–70 страниц текста для них не предел. Не удивительно, что большинство предпринимателей теряется в этих специализированных текстах. Именно поэтому особенно важно понимать, на каких условиях будет осуществляться аренда. В настоящей статье мы рассмотрим наиболее значимые для арендатора разделы договора аренды, укажем на распространенные «ловушки», включаемые арендодателем в текст договора1 . Состав договора В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С учетом обстоятельств заключения договора аренды торговых помещений в ТЦ существенными можно считать все условия, перечисленные в тексте проекта договора, представленном вам арендодателем. Поскольку несогласие хоть с одним из них со стороны арендатора влечет отказ арендодателя от его заключения в целом. При этом важно учесть, что предприниматель, как правило, не в состоянии вести переговоры «на равных» с руководством ТЦ и вынужден снять бутик павлодар. Поэтому нужно четко разобраться в них, чтобы адекватно оценить, насколько договор аренды приемлем для предпринимателя. Приложения – неотделимая часть договора! Анализ договора аренды необходимо начинать с общего обзора документа. Любой договор аренды состоит из основного документа и приложений к нему. При этом необходимо учитывать, что приложения являются неотъемлемой частью договора. Именно здесь для арендаторов может быть расставлена ловушка. К сожалению, арендаторы не всегда внимательно изучают приложения к договору, полагая, что наиболее важные его положения содержатся в основном документе. Но это не так. Рассмотрим следующий пример. Практически всегда арендатор проводит ремонтные работы до переезда в новое помещение. Работы могут быть совершенно разными: от косметических дизайнерских изысков и установки собственного торгового оборудования до серьезных ремонтных работ с перемещением перегородок, сменой систем отопления и вентиляции и т.п. На этот случай практически все торговые центры прикладывают к договору правила, в соответствии с которыми осуществляются изменения, улучшения и ремонт торгового помещения. И для арендатора неприятной неожиданностью может стать, например, обязанность нанимать для проведения ремонтных работ только аккредитованную торговым центром строительную фирму или покупать строительные материалы и торговое оборудование для помещения только у согласованных с арендодателем поставщиков. Как правило, это увеличивает запланированные арендатором затраты на ремонт помещения http://citycentre.kz. Если арендодатель требует заключать сопутствующие договоры (ремонт­ные, охранные, предоставление услуг связи) только с аккредитованными организациями, то арендатор может включить в договор возможность отказа от таких услуг в случае неоправданного завышения их стоимости. Пример 1 В тексте договора данное условие можно сформулировать следующим образом: «В случае если стоимость работ, услуг, предоставляемых организацией ООО «Умелец», превышает среднерыночный уровень цен более чем на 15%, арендодатель имеет право заключить договор с иной организацией, производящей аналогичные работы или оказывающей аналогичные услуги». Или такая ситуация. Почти во всех действующих торговых центрах администрация устанавливает специальные правила, регламентирующие деятельность арендаторов (например, время открытия и закрытия павильона, время завоза товара, порядок постановки помещения на охрану, порядок взаимодействия с представителями администрации и т.п.). Подобные правила необходимы для стандартизации деятельности всех торговых павиль­онов, действующих в ТЦ. Однако арендатор должен понимать, что эти правила являются частью договора аренды, поскольку их соблюдение – одна из договорных обязанностей арендатора. Кроме того, обычно арендодатель оставляет за собой право менять их в одностороннем порядке. С точки зрения закона это допустимо. Одностороннее изменение условия обязательства, связанного с осуществлением ими предпринимательской деятельности, возможно в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). Но какие могут быть последствия для арендатора? Предположим, что в целях экономии электроэнергии администрация торгового центра решает в зимнее время закрываться на два часа раньше. Для арендатора, открывшего в таком ТЦ кафе или бар, это, безусловно, будет означать значительное снижение выручки при неизменной величине аренд­ной платы. При этом с формальной точки зрения он не сможет предъявить претензии арендодателю, ведь время работы, как правило, устанавливается Правилами ТЦ, а эти Правила арендодатель вправе менять без учета ­мнения арендатора. Как не оказаться в такой ситуации? Прежде всего надо попытаться перевести Правила ТЦ в разряд «стандартного» приложения, то есть таким образом подкорректировать текст договора, чтобы их изменение стало невозможным без письменного согласия арендатора, оформляемого приложением к договору аренды. Однако вам вряд ли удастся договориться об этом с арендодателем. Вместе с тем, при определенном уровне владения юридической техникой, его можно провести в тексте договора в качестве «встречной ловушки» для арендодателя. Второй вариант – внимательно изучить правила и напрямую оговорить наиболее важные из влюченнных в них условий в тексте основного договора. Прежде всего это относится ко времени работы ТЦ. Пример 2 Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств: «Арендодатель обязуется обеспечить посетителям свободный и беспрепятственный доступ к арендуемому помещению в течение 7 дней в неделю в дневное (утреннее, вечернее)2  время, не менее 12 часов в будние дни и не менее 10 часов в выходные и предпраздничные дни. Исключение составляют ­общегосударственные праздничные дни, объявленные выходными». Количество приложений колеблется, но некоторые из них присутствуют практически всегда. Обычными приложениями к договору аренды являются: план этажа с выделенными на нем арендуемыми помещениями; условия о торговом профиле арендодателя; правила оказания эксплуатационных услуг; правила пользования ТЦ; правила проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях. И в любом из этих приложений может оказаться, на первый взгляд, ничего не значащая фраза, которая на практике даст совершенно неожиданный для арендатора эффект. Обычно это выражается в незапланированных издержках. Поэтому главная рекомендация для арендатора такая: текст любого из приложений так же важен, как и текст основного договора, и изучать его необходимо с такой же тщательностью. Структура текста договора Содержание договора – это совокупность его условий. Эти условия устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. В договоре аренды можно выделить две группы условий: обязанности арендатора и обязанности арендодателя. При этом необходимо учитывать, что ряд обязанностей требует одновременных действий со стороны как арендодателя, так и арендатора. Например, передача помещения возможна только в результате совместных действий сторон. Для эффективного взаимодействия сторон договор как документ должен быть четко структурирован и понятен для его исполнителей. Любой договор состоит из преамбулы и основной части. Преамбула представляет собой стандартную формулировку, практически неизменную для любого хозяйственного договора3 . Кроме того, в преамбуле достаточно часто содержится информация о титуле арендодателя с указанием реквизитов свидетельства о регистрации права собственности, если это владелец здания или договора аренды или если это базовый арендодатель. Основная часть содержит условия договора, то есть обязательства сторон по отношению друг к другу. Основную часть договора принято подразделять на части или параграфы. Их число может быть произвольным, однако логика данных правоотношений позволяет говорить о ряде разделов, остающихся неизменными. Естественно, в тексте договора разделы и параграфы могут быть поименованы по-разному, а обязательства, их составляющие, могут компоноваться любым произвольным образом. Однако, как показывает практика, систематизация обязательств сторон нижеприведенным образом наиболее отвечает цели их полного раскрытия и закрепления в тексте соглашения об аренде. По мнению автора, в тексте договора логично выделять следующие смысловые части: предмет договора; порядок использования помещения, доступ в помещение и система охраны; срок аренды и взаимодействие сторон при регистрации договора аренды; порядок передачи и возврата помещения; порядок взаиморасчетов между сторонами; страхование; права и обязанности арендатора; права и обязанности арендодателя; взаимная ответственность сторон; досрочное расторжение договора. Еще одни разделом, включаемым во все договоры и содержащим, по сути, «мертвые» нормы, является раздел «Обстоятельства вне контроля сторон (форс-мажор)». Единственным объяснением его наличия в договорах аренды между резидентами РФ может быть давно сложившаяся традиция. Хотя надо признать, что в ряде случаев присутствие данного раздела может быть объяснено и другими причинами. Например, «раздуванием» объема документа с целью усыпить внимание лица, его изучающего. Рассмотрим наиболее важные из обязательств сторон, закрепленных в каждом из данных разделов, более подробно.

 




дата: 10.11.16 просмотров: 2898
     
 

Вы читали: Особенности договора аренды торговых площадей.

 
  Предлагаем Вашему вниманию другие новости по теме:

Василий Турковский в хоккей начал играть в 7 лет
Сегодня мы представляем новичка «Сарыарки», защитника Василия Турковского. Он родился в 1974-м году в Саратове, в хоккей начал играть в 7 лет. Первым тренером Турковского был Анатолий Дмитриевич Лукошин. Василий дебютировал в «основе» «Кристалла» в 15 лет, успел

Ян Муршак Сколько себя помню
Сколько себя помню, всегда играл впереди, любил шайбы забрасывать. Обороняться тоже умею — в юношеском хоккее мы часто ездили на разные турниры по всей Европе и играли 4 на 4 на половину площадки. Хочешь, не хочешь, а защищаться научишься.

Александр Фролов Город нормальный
Ха-ха, нет, что вы. Город нормальный, мне все нравится. Мы с Юлей чувствуем себя в нем комфортно, нашли места, куда можно сходить, где можно отдохнуть.

Виктор Козлов Мне персонально никто не говорил
Мне персонально никто такого не говорил.

СКА лучший европейский клуб прошлого сезона
Петербургский СКА и московское «Динамо» возглавили список 250 лучших европейских клубов по итогам прошлого сезона по версии авторитетного хоккейного издания Нockeyarchives.info. 

Бернд Брюклер хорошая работа противника
Голкипер «Сибири» Бернд Брюклер после победы над «Салаватом Юлаевым» ответил на вопросы корреспондента



Поиск
Горячие новости